Выписка из ЕГРН показывает, кто собственник и есть ли аресты. Она не показывает главного — того, из-за чего покупатели чаще всего теряют объект уже после расчёта: банкротство продавца, неучтённых наследников, доли детей, самовольную реконструкцию и отсутствие законного проезда к зданию. Проверка до сделки стоит дешевле любого последующего суда и несопоставима со стоимостью самого объекта.
Риски, которых не видно в выписке ЕГРН
- Банкротство продавца. Сделку оспорит финансовый управляющий или кредитор. Под удар попадают сделки с неравноценным встречным предоставлением и сделки в ущерб кредиторам — статья 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», глубина проверки до трёх лет до принятия заявления о банкротстве. Квартиру заберут, а деньги вы будете получать в реестре наравне с остальными кредиторами.
- Наследники, о которых не знали. Срок принятия наследства восстанавливается судом (статья 1155 ГК РФ), и объявившийся наследник заявит права на объект уже после вашей покупки. Отдельный риск — завещательный отказ: право пользования жильём сохраняется и при смене собственника.
- Супруг без согласия. Если объект приобретён в браке, а нотариального согласия второго супруга нет, сделка оспорима (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Запись об отсутствии согласия попадает в ЕГРН, но покупатели её обычно не замечают.
- Дети и материнский капитал. Если жильё покупалось с использованием средств капитала, а доли детям не выделены, сделка уязвима, а прокуратура и органы опеки могут вмешаться спустя годы.
- Самовольная реконструкция. Пристрой, надстроенный этаж, объединённые помещения без разрешения — это самовольная постройка по статье 222 ГК РФ со всеми последствиями вплоть до сноса. По документам площадь одна, по факту другая.
- Обременения и ограничения. Действующая аренда, сервитут, залог, зоны с особыми условиями использования территории, охранные зоны газопровода и линий электропередачи, красные линии.
- Нет законного доступа к объекту. Проезд идёт по чужой земле или по участку, который муниципалитет вот-вот передаст другим лицам. Здание есть, а заехать к нему нельзя — как в нашем деле, где спор дошёл до Шестого кассационного суда.
Что дополнительно проверяем в коммерческой недвижимости
- Вид разрешённого использования земельного участка и его соответствие вашему бизнесу.
- Красные линии, зоны с особыми условиями использования территории, проект планировки и межевания.
- Законность перепланировок, присоединённых площадей и мест общего пользования.
- Действующие договоры аренды и права арендаторов, которые сохранятся после смены собственника.
- Права на землю под зданием: собственность, аренда, срок, условия продления, размер платы.
- Подключение к сетям, техусловия, задолженность по коммунальным платежам.
- Наличие законного проезда, разгрузочной зоны и парковки.
Что мы проверяем в любой сделке
- Историю переходов права за весь доступный период и основания каждого перехода.
- Продавца: банкротство, исполнительные производства, судебные споры, признаки предбанкротного состояния.
- Дееспособность и полномочия: доверенности, согласия супругов, разрешения органов опеки.
- Соответствие фактического объекта документам — площадь, конфигурация, пристрои, перепланировки.
- Земельный участок под объектом: границы, категория, вид разрешённого использования, ограничения.
- Задолженности, зарегистрированных лиц, права пользования третьих лиц.
- Проект договора: расчёты, ответственность продавца, заверения об обстоятельствах, порядок передачи.
Почему статус добросовестного приобретателя — не броня
Добросовестность защищает не всегда. По статье 302 ГК РФ имущество можно истребовать даже у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22. Именно поэтому добросовестность нужно готовить заранее: рыночная цена в договоре, подтверждённый расчёт, письменный отчёт о проверке объекта. Всё это — доказательства, которые потом невозможно создать задним числом.
Что вы получаете
Письменное заключение: перечень выявленных рисков с оценкой каждого, прямой вывод — покупать, покупать с условиями или отказаться, — и, если покупать, конкретные формулировки для договора, которые эти риски закрывают. При необходимости сопровождаем сделку до регистрации права.
Частые вопросы
Разве нотариус не проверяет всё это? Нотариус отвечает за законность самой сделки, дееспособность и личность сторон. Он не анализирует финансовое состояние продавца, не оценивает риск его будущего банкротства и не сверяет фактическое состояние объекта с документами.
Продавец может обанкротиться — сделку точно отменят? Не обязательно. Оспариваются прежде всего сделки по заниженной цене и сделки в ущерб кредиторам. Если цена рыночная, расчёт подтверждён, а вы не связаны с продавцом, шансы устоять высокие. Но доказательства собираются до сделки, а не после.
Сколько занимает проверка? Обычно от двух до пяти рабочих дней — срок зависит в основном от того, насколько быстро продавец предоставляет документы. Срочная проверка возможна.
Продавец отказывается давать документы. Это плохой знак? Да. Добросовестному продавцу скрывать нечего. Отказ показать основания приобретения, согласие супруга или технический паспорт — сам по себе повод остановиться.
Сколько это стоит? Стоимость зависит от типа объекта и глубины проверки; для коммерческой недвижимости она выше, чем для квартиры. Первичная консультация и оценка объёма работы — бесплатно, по телефону или в мессенджере.
Смежные услуги
- Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
- Сопровождение покупки дома
- Защита сделки при банкротстве продавца
- Оспорить сделку с недвижимостью
- Защита права собственности
Все услуги по недвижимости и земле: карта направления — сделки, право собственности, границы, самострой, споры с исполкомом.
