«Закон всегда на вашей стороне — если вы знаете, как им пользоваться»
(с) Олег Стекольщиков, ЮКОС
⚡ Коротко о главном: Если ваша компания владеет землёй под ИЖС и строит на ней коттеджный посёлок или ведёт другой бизнес — вы могли годами платить завышенный в 2–4 раза земельный налог. Конституционный Суд РФ прямо назвал такую практику незаконной. Переплата земельного налога — это реальные деньги, которые можно вернуть или больше не платить.
⚖️ ЮКОС-РАЗБОР
Комментирует Олег Стекольщиков — юрист с 23-летним стажем, основатель юридической компании ЮКОС
Переплата земельного налога у застройщиков — это не редкое исключение, а системная история, о которой большинство бизнесменов даже не подозревает. 21 июля 2026 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление №52-П по жалобе казанской компании ООО «Корнер Казань» — и это дело касается напрямую всех, кто строит на землях с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» в предпринимательских целях.
Суть проблемы простая, но дорогая. По Налоговому кодексу для земель под ИЖС, которые используются в бизнесе, ставка земельного налога может доходить до 1,5% кадастровой стоимости. При этом к этой ставке налоговые инспекции добавляли ещё и повышающие коэффициенты: 2 — в первые три года после регистрации права, 4 — если участок так и не застроен спустя три года. В итоге эффективная налоговая нагрузка вырастала до 3% и даже 6% кадастровой стоимости в год.
«Корнер Казань» строила коттеджный посёлок в Казани и получила именно такой расчёт налога за 2023 год. Компания пошла в суд — и проиграла во всех инстанциях, включая отказ судьи Верховного Суда РФ передать жалобу на рассмотрение. Тогда компания обратилась в Конституционный Суд — и добилась своего.
КС РФ указал: закон не даёт чёткого ответа, можно ли применять коэффициенты одновременно со ставкой 1,5%, а неопределённость закона должна толковаться в пользу налогоплательщика. Ставка 1,5% сама по себе уже отражает коммерческий характер использования земли, и умножать её ещё и на коэффициент — значит превращать налог в конфискационную нагрузку без ясного правового основания.
Что это значит на практике
С нового налогового периода — с 2027 года — повышающие коэффициенты нельзя применять к земельным участкам, которые одновременно: предназначены для ИЖС, используются в предпринимательской деятельности и облагаются по ставке до 1,5%. Пока федеральный законодатель прямо не установит иное.
А что с переплатой за прошлые годы
Здесь важно не питать иллюзий: постановление КС не имеет обратной силы. Автоматического возврата денег за 2023–2026 годы не будет — ни для кого, кроме самой «Корнер Казань» и тех налогоплательщиков, кто уже успел подать жалобу или иск в суд до 21 июля 2026 года. Если ваш спор уже идёт в суде — самое время заявить эту позицию прямо сейчас, на любой стадии процесса. Если ещё не обращались — считать переплату земельного налога стоит начиная с расчёта за 2027 год, а за более ранние периоды искать другие основания: ошибочную ставку, неверную кадастровую стоимость, отсутствие условий для применения коэффициента вообще.
Порядок действий
- 📋 Поднять расчёт налога — по каждому участку проверить ставку, коэффициент и основание его применения
- 📝 Сверить с ЕГРН — вид разрешённого использования, дату регистрации права, наличие зарегистрированных построек
- 🏛️ Направить возражения или уточнёнку — со ссылкой на Постановление КС №52-П и разъяснение ФНС от 21.07.2026
- ⚖️ Если спор уже в суде — заявить позицию Конституционного суда письменным пояснением, требуя исключить коэффициенты из расчёта
💡 ЮКОС-ЛАЙФХАК
Не ждите января 2027 года, чтобы проверить свои участки. Если у вашей компании есть земля под ИЖС в коммерческом обороте — поднимите расчёт налога уже сейчас и сверьте, с какого момента инспекция применяла коэффициент 2 или 4. Если программа бухучёта автоматически переносит прошлогодний коэффициент в новый период — ошибка повторится и в 2027 году, даже если ставка формально правильная. Дешевле поправить расчёт заранее, чем потом спорить с инспекцией и доказывать переплату земельного налога задним числом.
📖 Притча от Олега
Разбирал похожую ситуацию у клиента-застройщика: земля под ИЖС, коттеджный посёлок, бизнес в разгаре стройки. Инспекция посчитала налог по максимальной ставке — и сверху накрутила четырёхкратный коэффициент, потому что участок ещё не был застроен больше трёх лет. Итоговая сумма в квитанции удивила даже бухгалтера с опытом.
Пока часть коллег по цеху просто платила и списывала это на «издержки бизнеса», грамотные юристы уже собирали аргументы для спора — ссылались на то, что коэффициент изначально создавался как часть льготного режима, а не довесок к максимальной ставке. И вот теперь этот довод официально подтвердил Конституционный Суд.
Мораль простая: пока одни платят за землю в шесть раз больше положенного и считают это неизбежным, другие вовремя проверяют расчёт и заявляют позицию в суде — и именно они получают деньги обратно или вовсе избегают переплаты.
✅ Итог
Переплата земельного налога из-за незаконного применения повышающих коэффициентов — это не мелочь, а суммы, которые могут доходить до кадастровой стоимости участка за несколько лет. Конституционный Суд встал на сторону налогоплательщиков, но воспользоваться этим нужно правильно и вовремя — особенно если ваш спор уже в суде. Закон на вашей стороне. Главное — правильно им воспользоваться.
📞 Владеете землёй под ИЖС в коммерческом обороте — проверим расчёт земельного налога и вернём переплату
Также по теме
Олег Стекольщиков
Основатель канала «Юрист Юкос»
📱 8 965 600 43 38
🌐 zanaszakon.ru
💬 В МАКСе: max.ru/id1684018816_biz
⚖️ ЮКОС — потому что закон должен работать на вас, а не против вас.
