ДОМ В ИПОТЕКЕ: МОЖНО ЛИ ВЫДЕЛИТЬ ДЕТЯМ ДОЛИ БЕЗ НОТАРИУСА?
Здравствуйте, друзья. На связи Олег Стекольщиков, практикующий юрист с 25-летним стажем. Сегодня разбираем сложный и актуальный вопрос от нашего подписчика. Выдел доли в доме детям.
Ситуация: построили дом с использованием материнского капитала. Он в залоге у банка (ипотека). Собственник — один из супругов. Нужно выделить доли двум детям и второму супругу. Можно ли обойтись письменным соглашением без нотариуса?
Сразу отвечу: нет, нотариус обязателен. И вот почему.
1⃣ Почему нотариус нужен?
С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Соглашение о выделении долей детям суды квалифицируют как смешанный договор, содержащий элементы дарения. Ведь вы безвозмездно передаете часть своей собственности детям. А значит, нотариальная форма обязательна.
Росреестр не зарегистрирует переход права, если соглашение составлено в простой письменной форме. Вас просто вернут с отказом.
2⃣ Что с согласием банка?
А вот здесь хорошие новости. С 7 июля 2025 года вступили в изменения в Федеральный закон «Об ипотеке». Теперь для выделения долей детям в ипотечном жилье не требуется получать согласие банка-залогодержателя. И не нужно ждать полного погашения кредита. Дом так и останется в залоге у банка до расчета по ипотеке.
Но есть важный нюанс: если в будущем захотите продать дом с детскими долями, потребуется разрешение органов опеки. Это отдельная процедура.
3⃣ Кому и какие доли выделять?
По закону при использовании маткапитала вы обязаны выделить доли всем членам семьи — обоим супругам и всем детям. Минимальный размер долей рассчитывается пропорционально сумме материнского капитала по отношению к общей стоимости дома. Можно выделить и больше — это право, а не обязанность.
Важно: доли выделяются не только в самом доме, но и в земельном участке, на котором он построен. Законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Так что готовьте два соглашения или одно смешанное — на дом и на участок.
4⃣ Что делать? Пошаговый план
1. Обратитесь к нотариусу. Он составит соглашение о выделении долей с учетом всех нюансов и разъяснит последствия.
2. После нотариального удостоверения подайте документы на регистрацию в Росреестр (через МФЦ).
3. Госпошлина за регистрацию права собственности на доли для детей не уплачивается — на основании подпункта 25 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ.
4. Если банк вдруг начнет препятствовать, предъявите ему ссылку на Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ.
Обязательно соблюдайте порядок оформления долей в недвижимости, без соблюдения формальных процедур сделку не пропустит Регпалата, а с Вас могут попросить выплатить назад средства материнского капитала с процентами.
Выдел долей в доме детям процедура не сложная, но что бы не совершать ошибок можете проконсультироваться с юристом или нанять его для сопровождения сделки. В любом случае это будет дешевле рисков.
Итог: нотариус обязателен, согласие банка не нужно. Не пытайтесь сэкономить на нотариусе — это приведет к отказу в регистрации и потере времени. Если нужна помощь в оформлении документов или консультация по вашей конкретной ситуации — обращайтесь.
Олег Стекольщиков, основатель канала «Юрист Юкос».
Для связи: 8965604338
