Правила и сама приемка квартиры дольщиком меняются часто, поэтому важно знать текущий вариант. Законодательная основа ст.8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» плюс специальное постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 в редакции постановления от 30.12.2025 № 2226 (вступило в силу с 1 января 2026 года; это ежегодно обновляемый документ «особенностей», а не постоянная норма).
Базовый порядок не изменился: не позднее чем за месяц до срока передачи застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта — постановление №2226 разрешило делать это теперь и по e-mail или иным способом, указанным в договоре, не только заказным письмом. Дольщик обязан приступить к приёмке в течение 7 рабочих дней после уведомления, если иной срок не установлен договором. Передача оформляется передаточным актом с датой и характеристиками объекта.
Что изменилось с 1 января 2026 (по сравнению с 2025 годом):
Отменена обязательная 60-дневная пауза на устранение застройщиком выявленных дефектов — раньше требовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение можно было только после этого срока, теперь можно сразу при выявлении недостатков.
На 2026 год у застройщика нет права составить односторонний акт передачи при уклонении дольщика от осмотра/приёмки — это временное исключение из общего правила ст. 8 214-ФЗ (которое в обычном порядке разрешает односторонний акт спустя два месяца просрочки со стороны дольщика). Соответственно не применяются и санкции к дольщику за недопуск застройщика для устранения недостатков.
По базовому правилу (ст. 8, п. 6 Закона № 214-ФЗ) односторонний акт возможен при одновременном соблюдении следующих условий.
Застройщик направил дольщику письменное уведомление о завершении строительства и готовности объекта к передаче — не менее чем за месяц до срока передачи, указанного в договоре, надлежащим способом (тем, что указан в договоре, либо заказным письмом с описью вложения по адресу дольщика, либо вручением лично под подпись).
Дольщик либо уклоняется от принятия объекта, либо отказывается его принять — но именно без указания в акте на несоответствие объекта установленным требованиям. Если отказ вызван реальными недостатками (объект не соответствует требованиям) и дольщик отразил это в акте — застройщик не вправе составить односторонний акт до устранения этих недостатков; это не «уклонение», а законный отказ.
Прошло не менее двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта (если иной срок не установлен самим договором).
При этом должны быть соблюдены и условия пп. 1, 2, 6 ст. 7 и пп. 5, 6 ст. 8 закона — их несоблюдение делает односторонний акт недействительным (это рабочая зацепка для оспаривания, если дело дойдёт до спора).
Последствие: с даты составления одностороннего акта риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства.
Важный нюанс именно на сейчас: в 2026 году право застройщика на односторонний акт по основанию уклонения дольщика от осмотра/приёмки временно не действует — постановление Правительства № 2380 в редакции № 2226 от 30.12.2025 это основание для 2026 года исключает. То есть базовая норма ст. 8 никуда не делась, но именно этот способ её применения сейчас заблокирован спецпостановлением (как и в некоторые предыдущие годы — эти ограничения ежегодно продлеваются/обновляются отдельными постановлениями, а не встроены в сам закон навсегда).
Не принимать квартиру дольщик вправе пока недостатки реально не устранены (или иначе закрыты), а если стороны спорят о том, устранены ли они или вообще существуют ли — вопрос решает суд.
Ключевой нюанс: право дольщика отказаться от подписания акта и потребовать безвозмездного устранения недостатков не зависит от того, существенные они или нет — застройщик обязан устранить любые. Существенность имеет значение только для другого вопроса: может ли дольщик вообще отказаться ПРИНИМАТЬ объект и расторгнуть договор с возвратом денег. А право не подписывать акт до устранения недостатков есть при любых, даже мелких. Пока это законное основание сохраняется — это не «уклонение», и односторонний акт застройщик составить не вправе (сам механизм на это и не рассчитан).
Реальные выходы у застройщика такие. Первый — фактически устранить недостатки (либо, по ст. 7 214-ФЗ, вместо ремонта предложить соразмерное уменьшение цены или возместить дольщику расходы на устранение своими силами, если дольщик на это согласен) — после этого основание для отказа исчезает, и если дольщик всё равно не принимает объект без новых законных причин, это уже становится уклонением. Второй — если стороны расходятся в том, устранены ли недостатки или вообще являются ли они недостатками (не надуманы ли), спор уходит в суд: экспертиза, оценка добросовестности отказа. Если суд установит, что отказ дольщика на самом деле необоснован (недостатки мнимые или уже устранены, а дольщик просто тянет время) — дальше это трактуется как уклонение с обычными последствиями.
Практический момент для вашей стороны: пока недостатки реальны и не устранены, каждый день просрочки продолжает капать неустойка в пользу дольщика — это и есть его рычаг давления. Но именно поэтому стоит фиксировать недостатки чётко и обоснованно (со ссылками на нормы/акт осмотра), а не формально — суды проверяют законность отказа, и явно надуманные придирки рискуют быть переквалифицированы в уклонение.
