Подвал вашего дома вдруг оказался муниципальной собственностью. Его передают на праве хозяйственного ведения непонятному предприятию, сдают в аренду посторонним, а потом выставляют на торги. Жильцы узнают об этом последними — когда в подвале уже сидит арендатор, а доступ к инженерным сетям закрыт на чужой замок.
Подвал с коммуникациями — общее имущество собственников дома. Его можно вернуть через суд, даже если право муниципалитета зарегистрировано в реестре.
Наше дело: вернули собственникам 485 кв. м подвала
Дело № 2-5826/2019, Советский районный суд города Казани. Решение от 7 октября 2019 года, мотивированное — 14 октября 2019 года. Судья Курникова С.С.
Многоквартирный дом на Сибирском тракте в Казани. Подвал площадью более 760 кв. м оказался учтён как муниципальная собственность, хотя в нём проходят инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом.
Дальше начало разворачиваться то, ради чего такие помещения и «находятся». Исполнительный комитет передал подвальные помещения на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию — жилищно-коммунальному управлению, зарегистрированному в другом районе города. Помещения стали сдавать в аренду, а затем дело дошло до выставления их на торги.
Собственники квартир и собственник нежилых помещений в этом же доме объединились и пошли в суд. Мы работали на стороне жильцов и вели это дело вместе с ними от начала до конца.
Исполком сопротивлялся всерьёз: к участию были привлечены комитет ЖКХ, комитет земельных и имущественных отношений, управляющая компания, само предприятие — держатель помещений. Спор шёл почти год.
Результат: суд признал десять подвальных помещений общей площадью 485,1 кв. м общим имуществом собственников дома. Помещения №1, 3, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 и 28 вышли из-под контроля муниципалитета и вернулись жильцам.
Ключ к таким делам: дата приватизации первой квартиры
Это главное, что нужно знать, и именно на этом строится позиция.
Правовой режим подвала определяется не сегодняшней записью в реестре, а состоянием дома на дату приватизации первой квартиры в нём. Такова позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление от 2 марта 2010 года № 13391/09), которой суды следуют до сих пор.
Логика такая. Как только в доме приватизирована хотя бы одна квартира, дом перестаёт быть целиком муниципальным. В этот момент — один раз и навсегда — возникает общая долевая собственность на общее имущество. Дальше вопрос только один:
- если на ту дату подвал был предназначен для обслуживания дома — в нём коммуникации, узлы управления, оборудование, обслуживающее более одного помещения, — он общедомовой, и все последующие регистрации права муниципалитета ничего не меняют;
- если на ту дату подвал был сформирован как самостоятельный объект для отдельного использования — магазин, склад, мастерская — он остаётся муниципальным.
Поэтому доказывание идёт вглубь: техпаспорта БТИ на дату приватизации, поэтажные планы, экспликации, документы о приватизации первой квартиры, акты о наличии инженерных сетей.
Какие требования заявлять
- Признать право собственности муниципалитета отсутствующим. Когда право зарегистрировано в ЕГРН, а владеет помещением фактически другая сторона, это единственный работающий способ защиты (п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года).
- Признать помещение общим имуществом собственников. Это то требование, которое было удовлетворено в нашем деле.
- Признать недействительной передачу помещений на праве хозяйственного ведения или в аренду.
- Оспорить торги, если помещение уже выставлено на продажу.
Важная деталь: на требование о признании права отсутствующим исковая давность не распространяется, если собственники фактически владеют помещением. Ссылка ответчика на «прошло десять лет» в такой ситуации не работает.
Что делать прямо сейчас, если подвал уводят
- Проверьте ЕГРН. Выписка на подвальное помещение покажет, кто и когда зарегистрировал право.
- Закажите техпаспорт БТИ — прежде всего старый, на дату приватизации первого помещения в доме.
- Зафиксируйте коммуникации. Фото и видео узлов, задвижек, стояков, приборов учёта в спорных помещениях. Это доказательство обслуживающего назначения.
- Проведите общее собрание собственников и оформите решение об обращении в суд.
- Если объявлены торги — просите обеспечительные меры. Продажу можно приостановить до решения по существу. Вернуть помещение у добросовестного покупателя гораздо сложнее, чем не дать его продать.
Кому мы помогаем
- собственникам квартир, у которых забирают подвал, колясочную, техэтаж или чердак;
- ТСЖ и советам домов в спорах с муниципалитетом и управляющими компаниями;
- собственникам нежилых помещений в жилых домах — их интерес в общем имуществе такой же, как у жильцов;
- тем, кто уже столкнулся с арендатором в подвале и не может попасть к собственным коммуникациям.
Разберём вашу ситуацию
Нужны выписка из ЕГРН на спорное помещение, техпаспорт дома и протокол общего собрания, если он есть. По этим документам мы скажем, есть ли перспектива, — до того, как вы понесёте расходы.
Телефон: 8 965 600 43 38. Юридическая компания «ЮКОС», Казань. 23 года практики.
