Здравствуйте, друзья. На связи Олег Стекольщиков, практикующий юрист с 25-летним стажем. Сегодня разбираем ситуацию, которая волнует многих покупателей недвижимости.
Ситуация от подписчицы: покупаем земельный участок. Сами нашли риелтора по объявлению, съездили с ним посмотрели один участок и сразу согласились. Риелтор собирается составлять договор купли-продажи и за свои услуги просит 30 тысяч рублей. Подписчица недоумевает: мы его не нанимали, почему мы должны платить? Разве услуги должен оплачивать не тот, кто его нанял, то есть продавец? Есть ли единый закон на этот случай?
Ответ: единого федерального закона, который бы во всех случаях однозначно определял, кто платит риелтору, не существует. Этот вопрос регулируется исключительно договоренностями сторон. Но есть несколько ключевых принципов, которые помогут вам отстоять свои права и не переплатить.
КЛЮЧЕВОЙ ПРИНЦИП: ПЛАТИТ ТОТ, КТО НАНИМАЕТ
Услуги риелтора оплачивает та сторона, которая его наняла и заключила с ним договор. Если у вас нет письменного договора с риелтором на оказание услуг по поиску и сопровождению сделки, то вы — не его клиент, а значит, и обязательств по оплате у вас не возникает.
Чаще всего продавец, желая быстрее продать участок, обращается к риелтору и заключает с ним агентский договор. В этом случае именно продавец берет на себя обязательство оплатить услуги риелтора. Сумма вознаграждения либо фиксированная, либо составляет процент от суммы сделки (обычно 2–4% от стоимости объекта). Риелтор в такой ситуации действует в интересах продавца: размещает объявления, показывает объект, помогает собрать документы.
Именно такую модель вы, судя по всему, и наблюдаете. Вы наткнулись на объявление, которое разместил риелтор от имени продавца. Продавец нанял его для продажи своего участка. Следовательно, именно продавец и должен оплатить услуги своего агента. Вы же не обращались в агентство с просьбой подобрать для вас участок.
ПОЧЕМУ РИЕЛТОР ПРОСИТ ДЕНЬГИ С ВАС?
К сожалению, на рынке недвижимости существует негласная, но порочная практика, когда агенты пытаются «срубить денег» и с продавца, и с покупателя. Риелтор может попытаться убедить вас, что его услуги «стандартно» оплачивает покупатель. Это уловка. При этом агент может ссылаться на то, что его комиссия уже заложена в стоимость участка, но это не так: цена сделки фиксируется в договоре купли-продажи, и включение в нее комиссии агента — это вопрос договоренности между продавцом и агентом, а не ваша прямая обязанность.
Ваша главная защита от подобных требований — отсутствие договора между вами и риелтором. Если вы не подписывали с ним договор на поиск и сопровождение сделки, то юридически вы не обязаны оплачивать его услуги.
ЗА ЧТО ВЫ МОЖЕТЕ ЗАПЛАТИТЬ ДОБРОВОЛЬНО
Однако есть один момент, который требует отдельного внимания. Услуга по составлению самого договора купли-продажи земельного участка. Это техническая работа, которую действительно нужно оплатить. Но за нее не может быть цены в 30 000 рублей — это явно завышенная сумма. Составление типового договора купли-продажи стоит значительно дешевле (в районе 2 000–5 000 рублей), а иногда нотариус или даже юрист на месте могут помочь оформить сделку и того дешевле. Остальные 25 000–28 000 рублей, которые с вас просят, — это ничем не обоснованная комиссия.
Если вам нужна помощь именно в составлении договора, вы можете:
- Договориться с риелтором об оплате только этой конкретной услуги за адекватную цену;
- Привлечь независимого юриста, который составит договор намного дешевле;
- Воспользоваться типовыми формами договора, которые есть в открытом доступе, но перед подписанием лучше показать его специалисту.
Главное — четко разделить: поиск и показ объекта (это услуга продавцу, которую должен оплачивать продавец) и составление документов (это может оплатить любая сторона по договоренности).
ЧТО ДЕЛАТЬ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
В вашей ситуации я рекомендую действовать следующим образом:
Шаг 1. Определите, с кем у риелтора заключен договор. Вежливо поинтересуйтесь у риелтора, на каком основании он оказывает услуги. Кто его клиент — продавец или вы? Если он представляет продавца, вы не обязаны оплачивать его услуги.
Шаг 2. Откажитесь от необоснованных требований. Спокойно, но твердо объясните риелтору, что вы не нанимали его для поиска участка. Вы нашли объявление сами, а он — представитель продавца. Следовательно, все его обязательства и право на вознаграждение — исключительно перед продавцом. Скажите, что готовы оплатить лишь фактическую помощь в составлении договора (например, 3 000 рублей), но не 30 000 рублей.
Шаг 3. Договоритесь с продавцом. Поскольку вы нашли участок самостоятельно, можете связаться с продавцом напрямую и обсудить условия сделки без посредника или с минимальным его участием. Продавец, в свою очередь, может либо сам оплатить услуги своего риелтора, либо договориться с ним о меньшей сумме.
Шаг 4. Фиксируйте договоренности письменно. Если вы все же решите частично оплатить услуги риелтора (например, только составление договора), обязательно заключите с ним письменный договор, где будет четко указано, за какие конкретно услуги и в каком размере вы платите. Без письменного договора вы рискуете, что риелтор потом предъявит вам новые требования.
Шаг 5. При отказе — обращайтесь в суд. Если риелтор настаивает на оплате и угрожает, напомните ему, что вы не подписывали с ним договор, а значит, никаких законных оснований требовать с вас деньги у него нет. Дальнейшие претензии можно рассматривать как вымогательство, с заявлением о котором вы вправе обратиться в полицию.
ЧТО ВАЖНО ЗАПОМНИТЬ
- Никакой «единый закон», обязывающий покупателя платить риелтору продавца, в России не действует.
- Вознаграждение получает тот агент, с которым у вас заключен договор. Если договора нет — нет и обязанности платить.
- Если риелтор представляет продавца, все споры об оплате — исключительно между продавцом и агентом, вас они не касаются.
- За помощь в составлении договора можно заплатить, но только по взаимному согласию и за разумную цену, а не 30 000 рублей.
- Всегда фиксируйте любые договоренности с риелтором в письменном виде, чтобы потом не возникло споров.
ИТОГ
Вы совершенно правы: вы не должны платить риелтору 30 000 рублей только за то, что он показал участок. Вы нашли его по объявлению, и вся его работа — это услуга продавцу. Ваша задача — добиться от продавца, чтобы он урегулировал вопрос со своим агентом самостоятельно. Вы можете оплатить лишь разумную стоимость составления договора, но не более того.
Если риелтор продолжит настаивать на полной оплате, смело отказывайтесь и будьте готовы защищать свои права, в том числе в суде.
Если вам понадобится помощь в составлении договора купли-продажи или в переговорах с риелтором — обращайтесь.
Олег Стекольщиков, основатель канала «Юрист Юкос».
Для связи: 8965604338
Полный список услуг https://zanaszakon.ru
Кому удобнее в МАКСе https://max.ru/id1684018816_biz
