Здравствуйте, друзья. На связи Олег Стекольщиков, практикующий юрист с 25-летним стажем. Сегодня разбираем ситуацию, в которой оказалась наша подписчица: унаследовала дом, а в Росреестре числится два дома с одинаковым адресом и разными кадастровыми номерами.
Вопрос: «У меня два дублированных адреса с соседями. Это мошенничество? Могут ли новые жильцы аннулировать сделку? Соседи и администрация отказываются менять номер. Как быть?»
ЧАСТЬ 1. ЭТО МОШЕННИЧЕСТВО? НЕТ, ЭТО ТЕХНИЧЕСКАЯ ОШИБКА
Нет, это не мошенничество. По закону дублирование основных сведений об объекте недвижимости в ЕГРН не допускается и расценивается как техническая ошибка.
Дублирование адресов возникает из-за сбоев при переносе данных из БТИ в Росреестр в 2012–2013 годах. Это массовая проблема, а не преступная схема. Мошенничество — это когда кто-то умышленно продаёт один объект разным людям. В вашем случае у каждого дома свой кадастровый номер и свой законный собственник — это просто «сбой в базе».
ЧАСТЬ 2. МОГУТ ЛИ НОВЫЕ ЖИЛЬЦЫ АННУЛИРОВАТЬ СДЕЛКУ?
Если сделка уже прошла государственную регистрацию в Росреестре и вы получили выписку из ЕГРН на своё имя, аннулировать её «новые жильцы» не могут. Сделка считается заключённой, право собственности зарегистрировано.
Дублирование адреса не является основанием для признания сделки недействительной. Это лишь техническая проблема, которую нужно исправить в реестре. Покупатель не может расторгнуть договор из-за того, что у соседей такой же адрес, — это не относится к существенным условиям договора купли-продажи.
ЧАСТЬ 3. КАК ИСПРАВИТЬ СИТУАЦИЮ? ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
Шаг 1. Определите «правильный» объект.
В ЕГРН приоритетным считается тот объект, в отношении которого зарегистрировано право собственности. Если на ваш дом зарегистрировано право (вы уже получили свидетельство или выписку), то именно ваш объект считается «основным», а дублирующий — «архивным». Проверьте это на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости».
Шаг 2. Подайте заявление об исправлении технической ошибки.
Это можно сделать через любое отделение МФЦ или на портале «Госуслуги». В заявлении укажите:
- кадастровый номер вашего дома;
- факт дублирования адреса с соседями;
- просьбу закрыть дублирующую запись.
Срок исправления технической ошибки — 3 рабочих дня. Если подавать не как «техническую ошибку», а как общее обращение, срок может составить до 30 дней.
Шаг 3. Если Росреестр откажет — обжалуйте или идите в суд.
Если Росреестр не может исправить ошибку без суда (например, если соседи оспаривают ваш адрес), вы вправе обратиться в суд с иском об установлении факта принадлежности адреса вашему объекту и об исключении дублирующей записи из ЕГРН.
ЧАСТЬ 4. ПОЧЕМУ АДМИНИСТРАЦИЯ И СОСЕДИ НЕ МОГУТ РЕШИТЬ ЭТОТ ВОПРОС?
Присвоение, изменение и аннулирование адресов — это исключительная компетенция органов местного самоуправления (администрации). Однако в вашем случае адрес уже присвоен обоим домам. Вопрос не в том, чтобы «присвоить новый адрес», а в том, чтобы исправить дублирующую запись в ЕГРН. Это делает Росреестр, а не администрация.
Администрация не вправе «отказываться» менять номер — она и не должна этого делать. Её задача — подтвердить, какой адрес был присвоен historically. Если у вас есть документы (архивная справка, технический паспорт), подтверждающие, что ваш дом всегда был № 4, — подайте их в Росреестр вместе с заявлением. Соседи также не имеют права вето — их мнение не учитывается при исправлении технической ошибки.
ЧАСТЬ 5. ГЛАВНЫЙ ВЫВОД
- Это не мошенничество — это техническая ошибка в ЕГРН, которая возникла при переносе данных.
- Сделку не аннулируют — право собственности уже зарегистрировано, дублирование адреса не является основанием для признания сделки недействительной.
- Исправлять ошибку нужно через Росреестр (через МФЦ), подав заявление об исправлении технической ошибки. Срок — 3 дня.
- Администрация и соседи не решают этот вопрос — это прерогатива Росреестра. Если у вас есть документы, подтверждающие ваш адрес, приложите их к заявлению.
- Если Росреестр откажет — обращайтесь в суд с иском об исключении дублирующей записи.
Не паникуйте и не вступайте в конфликты с соседями. Это бюрократическая проблема, и она решается через официальные процедуры, а не через споры.
Если вам понадобится помощь в составлении заявления в Росреестр или искового заявления в суд — обращайтесь.
Олег Стекольщиков, основатель канала «Юрист Юкос».
Для связи: 8965604338
Полный список услуг https://zanaszakon.ru
Кому удобнее в МАКСе https://max.ru/id1684018816_biz
