Здравствуйте, друзья. На связи Олег Стекольщиков, практикующий юрист с 25-летним стажем. Сегодня разбираем очень частую ситуацию: получение требования о пояснениях по доходам от сдачи квартиры.
Ситуация от подписчицы. Квартира сдавалась нелегально, на банковскую карту поступали платежи в течение 5 месяцев в 2024 и 2025 годах. ФНС направила требование о предоставлении пояснений, почему не уплачен НДФЛ. Расчёта в требовании нет.
Ключевые вопросы подписчицы: что будет, если «сознаться»? Могут ли начислить пени и штраф, если подать декларацию и уплатить налог самостоятельно? Или лучше отрицать, так как у ФНС якобы нет доказательств сдачи именно ею квартиры?
Постараюсь дать честный, прагматичный ответ и пошаговую инструкцию, как выйти из этой ситуации с наименьшими потерями.
📌 КАК ФНС УЗНАЛА О ДОХОДЕ?
Правило первое и самое важное: нужно понять, что налоговая служба уже давно располагает информацией о ваших банковских поступлениях. С 2025‑2026 годов ФНС активно сопоставляет данные банковских переводов физических лиц, объявления о сдаче жилья, показания арендаторов и даже жалобы соседей.
Для установления факта аренды договор не нужен. Налоговой достаточно косвенных признаков: регулярных переводов от физических лиц, схожих сумм, переписки в мессенджерах, а также свидетельских показаний.
Именно на основании таких данных вам и пришло требование. Поэтому стратегия «отрицать и говорить, что это не аренда», скорее всего, приведёт к тому, что в рамках проверки всё равно подтвердят факт сдачи жилья, а дополнительно начислят ещё и пени, и повышенные штрафы. Суды всё чаще встают на сторону инспекции в таких спорах. Другими словами: ФНС уже всё знает.
💰 РАЗМЕР ОТВЕТСТВЕННОСТИ: ЧТО ГРОЗИТ, ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ?
Если не отреагировать на требование, последствия будут следующими:
⚫️ Сам налог: НДФЛ по ставке 13% от всей полученной арендной платы. Это обязательный платёж.
⚫️ Пени: начисляются за каждый день просрочки — 1/300 ключевой ставки Центрального банка от суммы неуплаченного налога. На практике сумма пеней обычно не очень велика, но полностью избежать их не получится.
⚫️ Штраф по статье 122 НК РФ (неуплата налога):
- 20% от суммы налога, если инспекция докажет, что вы просто ошиблись и не знали;
- 40% от суммы налога, если ФНС докажет умышленное сокрытие дохода.
⚫️ Штраф по статье 119 НК РФ (непредставление декларации):
- 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки;
- максимальный штраф — 30% от суммы налога;
- минимальный штраф — 1 000 рублей, даже если налог равен нулю.
В вашем случае вы не подавали декларации за 2024 и 2025 годы, значит, штраф по ст. 119 НК РФ будет начислен отдельно.
⚫️ Дополнительная ответственность:
- Административный штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ (до 7 000 рублей для Москвы и Санкт‑Петербурга, до 5 000 рублей для других регионов).
- Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ грозит, если сумма неуплаченных налогов за три года превысит 13,5 млн рублей. В вашем случае — не актуально.
📝 ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ: КАК ВЫЙТИ ИЗ СИТУАЦИИ С МИНИМАЛЬНЫМИ ПОТЕРЯМИ
Я рекомендую действовать открыто и не уклоняться. Это даст шанс на существенное смягчение санкций.
Шаг 1. Оцените масштаб долга. Посчитайте общую сумму арендных платежей за 2024 и 2025 годы. Налог 13% от этой суммы — это и есть ваш долг перед бюджетом.
Шаг 2. Подайте уточнённые (или, точнее, первичные) налоговые декларации по форме 3‑НДФЛ за 2024 и 2025 годы. Сделайте это как можно быстрее. Крайний срок подачи декларации за 2025 год был 30 апреля 2026 года. Вы пропустили этот срок, но чем раньше вы подадите декларацию, тем меньше будет штраф по ст. 119 НК РФ, который начисляется помесячно.
Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через портал «Госуслуги». Это самый быстрый способ.
Шаг 3. Одновременно с подачей декларации оплатите: сам налог (13% от дохода), а также пени (их рассчитает программа в личном кабинете при заполнении декларации, или вы можете воспользоваться онлайн‑калькулятором пеней на сайте ФНС).
Шаг 4. Подготовьте письменные пояснения в ответ на требование ФНС. Пояснения даются в свободной форме в течение 5 рабочих дней после получения требования.
В пояснениях укажите:
- что вы осознали нарушение;
- что уже подали декларации 3‑НДФЛ за 2024 и 2025 годы;
- что уплатили налог и пени в полном объёме (укажите дату и сумму платежа);
- что просите учесть это как смягчающее обстоятельство при решении вопроса о штрафах.
Такое активное раскаяние — ваш главный козырь для снижения размера штрафов.
Шаг 5. Сохраните все документы: квитанции об уплате налога и пеней, копии деклараций с отметкой о принятии, копию пояснения с отметкой о вручении налоговому органу.
🎯 КАК МАКСИМАЛЬНО УМЕНЬШИТЬ ШТРАФЫ?
Даже если вы допустили нарушение, закон даёт возможность смягчить ответственность. Суды и налоговые органы учитывают следующие обстоятельства:
- отсутствие умысла (вы не скрывали доход, а просто не знали о необходимости отчитаться);
- добровольное устранение нарушения до вынесения решения по проверке (то есть вы сами подали декларацию и заплатили налог);
- наличие на иждивении несовершеннолетних детей и другие семейные обстоятельства;
- совершение правонарушения впервые.
Если вы действуете без злого умысла, инспекция может снизить штраф по ст. 122 НК РФ (за неуплату налога) с 20% до 10% или даже меньше. При умышленном сокрытии (например, если инспекция докажет, что вы сознательно не платили налог) размер штрафа может достигать 40% от суммы налога.
Поэтому в пояснениях обязательно подчеркните: вы осознаёте нарушение, но оно совершено без умысла, по незнанию. И вы уже всё исправили.
💎 ИТОГ: ЧТО ВЫБРАТЬ — ПРИЗНАТЬСЯ ИЛИ ОТРИЦАТЬ?
Отрицать и надеяться, что ФНС не докажет факт аренды, — это крайне опасный путь. У налоговой уже есть данные о поступлениях на вашу карту, а также косвенные признаки аренды. Если вы начнёте врать и отрицать очевидное, вы получите:
- повышенный штраф (40% вместо 20%);
- дополнительный штраф за неподачу декларации (по ст. 119 НК РФ);
- все судебные издержки (если ФНС подаст иск в суд);
- и главное — риски возбуждения уголовного дела, если сумма недоимки окажется значительной.
Выбирая же путь открытого признания, добровольной уплаты налога и пеней, вы:
- существенно снижаете размер штрафов;
- сохраняете контроль над ситуацией;
- с большой вероятностью избежите судебных разбирательств.
На практике налоговые инспекторы и суды гораздо лояльнее относятся к тем, кто самостоятельно исправляет ошибку и идёт на контакт, чем к тем, кто её скрывает. Чем дольше вы тянете, тем быстрее нарастают пени и увеличивается штраф. Поэтому действуйте прямо сейчас.
Если у вас остались вопросы по заполнению декларации или нужна помощь в составлении пояснений — обращайтесь, я помогу.
Олег Стекольщиков, основатель канала «Юрист Юкос».
Для связи: 8965604338
Полный список услуг https://zanaszakon.ru
Кому удобнее в МАКСе https://max.ru/id1684018816_biz
