Два года дольщики жили в режиме, когда неустойку за просрочку передачи квартиры фактически невозможно было получить — с марта 2024 года действовал мораторий на её начисление. С 1 января 2026 года этот мораторий закончился и не был продлён на новый период. Формально дольщики снова могут требовать с застройщика компенсацию за просрочку, штраф за отказ платить добровольно и возмещение убытков за строительные недостатки. Но само по себе это не означает, что деньги можно получить сразу и в полном объёме: правительство одновременно ввело новый механизм — отсрочку исполнения уже вынесенных решений, которая действует до конца 2026 года. Разберём, что это меняет для тех, кто ждёт компенсацию по ДДУ.
Что запрещал мораторий 2024-2025 годов
Мораторий был введён постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 и должен был поддержать застройщиков в условиях роста ключевой ставки и удорожания строительства. На период его действия — с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года — не начислялись неустойка и пени за нарушение сроков передачи объекта, штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика, а также не взыскивались убытки, связанные с недостатками качества строительства. Дольщики, которые уже обратились в суд, получали решения, но фактическое начисление санкций за период действия моратория судами не производилось.
Что изменилось с 1 января 2026 года
Продления моратория на новый период не последовало. С 1 января 2026 года начисление неустойки за просрочку передачи объекта, штрафа за отказ добровольно исполнить требование и убытков за ненадлежащее качество строительства возобновлено в общем порядке, установленном законом № 214-ФЗ и Законом РФ «О защите прав потребителей». Это значит, что дольщик, который не получил квартиру в срок, вправе фиксировать период просрочки и начислять неустойку начиная с этой даты.
Как рассчитывается размер неустойки
Порядок расчёта неустойки установлен статьёй 6 закона № 214-ФЗ и не менялся вместе с отменой моратория. За каждый день просрочки застройщик уплачивает неустойку в размере одной трёхсотой ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Если участником долевого строительства выступает гражданин, покупающий квартиру для личных нужд, размер неустойки увеличивается вдвое — до одной сто пятидесятой ключевой ставки за каждый день просрочки. При ключевой ставке, сохраняющейся на повышенном уровне, итоговая сумма за несколько месяцев просрочки нередко превышает несколько сотен тысяч рублей.
Застройщики почти всегда просят суд снизить неустойку по статье 333 Гражданского кодекса РФ как несоразмерную последствиям нарушения. Но применительно к спорам с потребителями Верховный Суд ограничил эту возможность: снижение допустимо только в исключительных случаях и при условии, что застройщик представил конкретные доказательства чрезмерности суммы, а не общие ссылки на тяжёлое финансовое положение (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17). Хорошо подготовленный расчёт и грамотная позиция в суде снижают шансы застройщика на серьёзное уменьшение суммы.
Отсрочка исполнения: почему решение суда — не гарантия быстрых денег
Одновременно с отменой моратория на начисление правительство постановлением от 30.12.2025 № 2227 ввело отсрочку исполнения по требованиям, которые были предъявлены застройщику до 1 января 2026 года. Это означает: по таким требованиям дольщик может получить решение суда о взыскании неустойки, штрафа и убытков, но принудительно исполнить это решение — через приставов или напрямую — нельзя до 31 декабря 2026 года. Разница между «признанным правом» и «полученными деньгами» в 2026 году стала критически важной: суд подтвердит правоту дольщика, но фактическая выплата откладывается почти на год.
Для новых требований — тех, что будут заявлены после 1 января 2026 года, — вопрос о применении отсрочки требует отдельной оценки в каждом конкретном деле и может стать предметом спора уже в суде.
Штраф за отказ добровольно исполнить требование стал меньше
Изменился и размер штрафа, который раньше был одним из самых чувствительных для застройщиков рычагов давления. До реформы суд мог присудить дольщику штраф в размере 50% от присуждённой суммы за то, что застройщик не удовлетворил претензию добровольно. Сейчас применяется штраф в размере 5% от суммы, но не выше предельного размера, установленного законом. Это заметно снижает финансовый стимул для застройщика идти на досудебное урегулирование — что дольщикам стоит учитывать при выборе стратегии.
Что делать дольщику прямо сейчас
Практическая стратегия в 2026 году строится не вокруг вопроса «получится ли взыскать неустойку», а вокруг того, как правильно распределить действия по времени с учётом отсрочки исполнения.
- Фиксировать дату фактической передачи объекта и сравнивать её с датой по договору — от этого зависит период начисления неустойки.
- Направлять претензию застройщику и, при отказе, обращаться в суд, не дожидаясь окончания 2026 года — срок для взыскания за прошлые периоды не бесконечен.
- Учитывать, что по требованиям, заявленным до 1 января 2026 года, решение суда не гарантирует немедленного получения денег из-за отсрочки исполнения до 31 декабря 2026 года.
- Готовить документы на исполнение заранее, чтобы после окончания отсрочки не терять время на сбор бумаг.
Итог. Отмена моратория — хорошая новость для дольщиков, но не повод считать, что деньги придут автоматически и быстро. Между решением суда и реальным поступлением средств в 2026 году может пройти много месяцев из-за отсрочки исполнения. Чем раньше зафиксирована просрочка и подан иск, тем увереннее позиция дольщика к моменту, когда отсрочка закончится.
Если застройщик задержал передачу квартиры — запишитесь на консультацию, чтобы правильно рассчитать неустойку и выбрать момент для обращения в суд.
— Олег Стекольщиков, юрист
